U vraagt u zich ongetwijfeld wel eens af, waarom u in de file stond. Geen werk aan de weg, geen ongeluk gebeurd en toch staat er een file. Deze file ontstaat doordat één auto een beetje heeft geremd en de volgende ook weer wat.
Als reactie hierop gaat iedereen een beetje remmen en uiteindelijk staat men stil en ontstaat er een file. Lag het aan de eerste auto of was het de tweede? Waarschijnlijk hebben deze niet eens in de gaten gehad dat zij mede veroorzaker zijn van de file. Door de samenloop van alle acties ontstaat de file, want als iedereen een beetje remt, staat uiteindelijk alles stil.
Zo lijkt het ook met de hypotheekmarkt te gaan. In de laatste 3 maanden van 2008 is de hypotheekmarkt met bijna 6 miljard afgenomen ten opzichte van 2007. Een daling van ruim 20% en de woningmarkt lijkt volkomen op slot. Waar zit de rem erop?
Laten we beginnen bij de banken. Ondanks dat de banken ons anders willen laten geloven ervaart bijna 1 op de 3 woonconsumenten een daling in het maximaal te lenen hypotheekbedrag. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door aanscherping van de acceptatieregels, zoals bijvoorbeeld de verscherping rondom overbruggingleningen en bepaling van toetsinkomen. Anderzijds zien we dat banken hun hypotheektarieven niet gelijkmatig verlagen met de ontwikkeling op de kapitaalmarkt, waardoor ze kunstmatig te hoog worden gehouden. Dit heeft direct tot gevolg dat de leencapaciteit van klanten wordt beperkt. Indirect doet de AFM er vervolgens een schepje bovenop door strikter te kijken naar overschrijdingen van de gedragscode hypothecaire financieringen, want banken terughoudender doet opstellen. Deze gedragscode staat ook bekend als het verantwoorde kredietmaximum, in de markt beter bekend dat men nog maximaal 4 tot 4,5 x het jaarinkomen kan lenen. De hoogte is ondermeer afhankelijk van de toetsrente.
En juist binnen de gedragscode hypothecaire financieringen zorgt de toetsrente voor een extra remming. De toetsrente wordt ieder kwartaal door de Nederlandse Vereniging van Banken vastgesteld en wordt bepaald door het rendement op staatsobligaties te verhogen met 1%. Medio december 2008 lag het rendement op staatsobligaties op ongeveer 3,6%. Verhoogd met de vaste verhoging van 1% zou dit moeten leiden tot een toetsrente van 4,6%. Toch hebben de gezamenlijke banken besloten om de toetsrente op 5,6% te stellen. Gevolg hiervan is dat klanten minder kunnen lenen dan dat volgens hun eigen normen verantwoord zou zijn.
Ook aan de kant van de consumenten wordt op dit moment niet veel gas gegeven. Woningbezitters willen liever eerst hun woning verkopen, alvorens men overgaat tot de aankoop van een nieuwe woning en dat vertraagt de markt. Daarnaast houden veel consumenten rekening met mogelijke economische teruggang en de kans op werkeloosheid. De terughoudendheid is verklaarbaar, maar zorgt ook voor vertraging.
Tot slot de politiek. Deze wil graag haar steentje bijdragen om de markt weer in beweging te krijgen. Zo opperde de ChristenUnie kortgeleden om de hypotheekrente per 2012 af te schaffen. Dit zou de mensen stimuleren om versneld een woning te kopen. Maar als u weet dat over 3 jaar uw hypotheeklasten, door het wegvallen van de renteaftrek, met minimaal 30 % zullen stijgen, is het dan niet reëler om te stellen dat dit soort berichtgeving eerder een remmend effect heeft, dan dat dit bijdrage aan het vlottrekken van de hypotheekmarkt?
Dus als we echt willen dat de hypotheekmarkt weer aantrekt, probeer dan te voorkomen dat de één de voet aan de rem houdt, de ander iets minder gas te gegeven en ten slotte de laatste de handrem er op houdt?
Toch lijkt het makkelijker gezegd dan gedaan. Bij het overheidsingrijpen bij ING bank heeft de Minister van Financiën bedongen dat ING extra moet investering in consumentenfinanciering en hypotheken. Des te opmerkelijk was het dan om de volgende dag in een perscommuniqué te lezen: “ING heeft haar beleid t.a.v. verstrekking van hypotheken niet aangepast n.a.v. recente ontwikkelingen. ING blijft hetzelfde acceptatiekader hanteren als voorheen. Er is geen aanleiding om daar nu verandering in aan te brengen”.
Het is goed dat we ons afvragen waarom de markt stagneert en wat we er aan zouden kunnen doen, maar laten we eerst beginnen de voet van de rem te halen!
